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論談集合住宅管理新聞「アメニティ」論談

285号 自立管理のすすめ

最近分譲マンションの管理について二極化の傾向が見え始めている。
二極化とはどういうことか、簡単に言えば高級マンションの居住者が組織する管理組合はホテル並みのサービスを要求し、一方の一般のマンション管理組合はできるだけ経費の節減を図ろうとする傾向が出ているということである。
そこでだが、金に糸目を付けない高級マンションは別として、一般の管理組合が委託管理の節減を図るにしても、全てを管理会社にお任せにしているため、本来管理組合で自ら行うべきものにまで経費を負担して管理会社に任せていることが問題ではなかろうか。

では、何がそういえるものなのかだが、あなたの管理組合の管理委託契約書を見ていただきたい。次のような項目が目に付くはずである。細目は紙面の都合で割愛するが、管理会社が再委託するもの、基幹事務以外の事務管理、清掃業務や建物・設備管理業務などが経費節減のため検討に値するところである。

マンションの居住者は大部分がサラリーマンや個人経営者等であると見られるが、いわば経営面にそれなりに携わっているはずで、それなりの経営感覚やコスト意識はあるはずである。

管理組合が行う業務は区分所有法で定められているように共用部分の管理であり、自らの財産を自ら管理し、財産価値を高めるという認識を持ってほしいところである。
自立管理といっても、大きくは二つに分けられる。

一つは、管理組合の運営業務から維持管理業務についてまで全てを管理組合が行うもの、これを一般に完全自主管理といっている。

もう一つは、管理組合運営業務や維持管理業務の一部を管理会社に委託するが主導権は管理組合が持ち管理会社と対等に交渉できる力を備えている管理組合である。
完全自主管理は、そう簡単にできるものではないが、後者の自立管理は比較的簡単に導入することが可能である。

それには、役員の毎年全員交代はやめ、業務の継続性を持たせること、そして管理組合も行政改革や構造改革を見習って管理のマネージメント化をめざし、コスト意識に芽生えることである。

「言うは易く行うは難し」という言葉があるが、是非挑戦してみてほしい、NPO日住協は37年の歴史と経験・ノウハウをストックしている。これを活用してほしい。

(論説委員会)


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