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論談集合住宅管理新聞「アメニティ」論談

390号 大規模修繕工事は「三方よし」を前提に!

中間方式は丸投げの言い換えか

管理会社等が大規模修繕工事の元請けになることの批判を避けるために、設計監理方式でも責任施工方式でもない、「中間方式」や「第三者方式」なる方法を提案している。しかも「私たちが責任を持ちます」と謳う。実態は施工会社への丸投げである。謳い文句と実態には大きな乖離がある。第三者方式なるものは、それを行うことによってその分、割高になる旨を明記している。

ある専業改修業者は、管理会社の元請け工事を受注するが、丸投げぶりと、管理会社による手数料名目の搾取によって、工事費が圧迫されていることを困惑している。

大規模修繕工事の実行部署もあり施工経験が豊富な管理会社もあるが、少数である。単に口利き料を搾取するような管理会社等の大規模修繕工事の誘いには十分に気をつけたい。

工事費の適切な配分を管理組合も意識しよう

大規模修繕工事には「設計監理方式」と「責任施工方式」がある。設計監理方式は管理組合と設計コンサルタント(コンサル)が協議をし、コンサルが仕様設計する。それを基に見積り合わせをし、選ばれた施工会社が工事を行い、コンサルが監理もする。責任施工方式はすべてを同一会社で行うので、チェック機能が働きにくい。したがって日住協は、設計監理方式を薦めている。

コンサルによる適切な仕様設計と監理。施工会社による品質を意識した工事。発注者である管理組合が三方よしとなってこそ、建物等の保全が図れる。

そのような我々の主張を逆手に取ったのが、冒頭の中間方式等である。「元請けではない」「設計・監理もやります」と謳っているが、見せかけの方便である。民間の管理会社はもちろん、公的な立場にある住宅供給公社もこのような営業をしている。

管理会社等による方便を見抜きたい。大切な修繕積立金の使途が建物・設備等の維持・保全に繋がるよう、真剣に向き合ってくれる設計管理コンサルタントを探し、工事費の適切な配分を管理組合が意識することも必要である。


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