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論談集合住宅管理新聞「アメニティ」論談

421号 不適切なのは設計コンサルだけか?

業者氏との付き合い方は適切か

設計コンサルタント会社(設計コンサル)、施工会社、管理会社などとの管理組合の理事の付き合い方を見ていると危うさを感じる。彼らからの情報提供や提案などに対し、おおらかであり過ぎるのだ。背景や根拠などを横に置いて受け入れている。それに起因した相談が多いのだ。しっかりと対応している管理組合もあるのだが、それも織り込み済みの場合もあるので慎重に対処していくべきである。大規模修繕工事(工事)における事例をもとに示したい。

管理会社は大規模修繕工事を狙う

管理会社は、工事が近づくと時期、費用などの話を持ちかけてくる。見積もりには20%、30%の自社の取り分が入っている。管理会社は委託費用を安価だと見せかけて、実はリプレイスを狙うという営業政策を展開、その後の工事で元を取ることを想定している。
管理会社を通さずに見積もりを取るべきで、それによって1億円の工事費用ならば2~3千万円が残る。

キックバックは全て不適切

設計コンサルの不適切問題が話題になった。キックバックがビジネスモデル化している状況を良識ある設計コンサルたちが告発したのだ。不適切ではなく一般的な手数料だとの意見もあるが、取り分2〜10数%の全てが不適切なのである。

狐と狸に騙されない!

仕事ほしさに不適切な設計コンサルや管理会社、施工会社が互に組み、キックバックを約束して、相見積もりを管理組合に提出し、適正な競争を装うという細かい芸も行う。狐と狸が、管理組合を好き放題に騙している。
管理組合を支援する専門家筋にも、仕掛けをする者がいるとの報告がある。
工事支援を依頼していた理事長は、設計コンサル3社からの見積もりを見てびっくり、まるで同じような数字が並んでいた。管理組合団体と第三者の設計コンサルに相談したところ、その額は標準の半分程度であるとの見解を得たが、すでに設計コンサルと契約していた。
管理組合の役員が、施工会社などと組んだ不適切行為もある。管理組合に願いたいのは、視野を広げて思考停止状態からの脱却を図るべく、事例研究や管理組合のあるべき姿を見出すとともに、修繕積立金を大事に扱ってほしいということである。


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