大規模修繕サポート

管理組合をトータルに支援

専門家とタッグマッチ

大規模修繕工事支援制度は09年からスタートしました。

築後10年超えるとマンションは、第1回目の大規模修繕に取り組まなければなりません。コンサルタント、施工業者の決め方、住民合意などの進め方など未知の体験になります。手順の複雑さ、工事金額の大きさに、立ちすくむ組合もあります。管理会社の提案を受け、そのままお任せという組合も少なくありません。それでいいのでしょうか。日住協の長年の経験を生かし、支援事業化し、組合をサポートしようという論議が起こり、09年春からスタートしました。

40数年前の欠陥マンション問題が、発端

日住協は43年前、分譲住宅管理組合連絡協議会として発足した時の最大のテーマは、建物のひびわれ、雨漏りや排水・換気不良、ベランダ落下など欠陥住宅問題でした。当時の日本住宅公団に対して追及の先頭に立ち、瑕疵補修工事などを実現させました。その後、団地が築後10数年たって大規模修繕工事の時期を迎えましたが、どの管理組合も羅針盤なして航路を進むように手探りで修繕工事を実施してきました。中には、管理会社の言いなりで、不要不急の工事まで金融機関から借り入れして実施するというケースもありました。日住協には、管理組合から大規模修繕に関する相談が多く寄せられ、お互い情報交換しながら、研鑽を重ねてきました。

管理組合の立場に立って

大規模修繕支援事業は、徹底して管理組合の立場で支援するのを鉄則としています。支援制度では、設計監理方式の採用を条件の一つに定めています。長年の経験から、専門技術者(建築士)の専門知識、経験を活用した方が的確な工事が実現でき、工事費用も結果的には削減できる、という考えからです。計画段階、工事途中にトラブルの発生が予測されますが、それを乗り切るには、日住協と専門技術者のチームプレーとなります。

80-100万円前後の費用

支援制度の手順は、建物診断に基づき、修繕基本計画の作成、設計事務所との設計監理契約の締結、工事仕様書作成、施工業者の選定、定時総会開催による住民合意と進みます。

管理組合に、専門委員会の修繕委員会がない場合は、設立のアドバイスも行います。着工後の施工業者との調整、設計事務所との連絡調整も重要な仕事になります。竣工検査、工事報告書作成なども必須です。作業項目ごとに、ポイントを決め、その合計で、支援事業の費用が決定します。工事規模にもよりますが、80万円―100万円前後と予測しています。期間は、1年半―2年半と長期にわたります。

この支援制度は、形態としては、大規模なビル建設などで、設計事務所、ゼネコンを統括し、施工計画全体を指揮・統括するCM(コンストラクション・マネジメント)の役割に似ているといえますが、徹底して管理組合側に立って、修繕計画づくり、設計監理業者との折衝、工事業者との協議を進め、責任を持って、マンションの修繕工事を統括し、質の高い成果を上げる点が特徴です。