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民泊、管理組合は規約、細則で禁止に向け対応を

民泊、管理組合は規約、細則で禁止に向け対応を

マンションの空き部屋に外国人観光客等を泊める「民泊」について、営業の上限を年間180日とするなど「民泊新法」が今国会で成立する見通しだが、分譲マンションのうちファミリー型は、問題が多い。管理規約を改正するか、使用細則で、禁止を定めるなど、管理組合は、対応を早急に打ち出したい。

Ⅰ. 駅前や都心部のマンションで、住宅以外の用途も可能(あるいは規約に利用規制の規定がない)のばあい

「民泊」もふくめて、何ら規制できない。したがって「民泊」を規制する必要が生じた場合は、改めて規約(使用細則)改正(設定)を提案し承認をうけなければならない。

Ⅱ. 住宅として以外の利用を禁止(規制)しているばあい

  1. 住宅専用であるが、「週1回の生け花教室」程度は、許可申請を出させて認めるなどの規約(使用細則)を設けているところは、それに従う。このばあいでも、多数の生徒の集まる「塾」などは認めないケースが多い。
  2. 営業や事務所としての使用は一切禁止という規定を持つところは多いが、そういうばあいでも、看板を出さずにできるIT関係の業務は可能(掌握できない)。また、看板を出していても単なる連絡場所(郵便の受け取り場所)のばあい、実害がないので禁止するのが適切かどうかの問題は残る。
  3. 企業・団体が所有することを禁止する規定を設けることは不可能であるから、規定がなければ独身者の社員寮として使用するケースもありうる。規約(使用細則)で、「家族寮はよいが、独身寮は不可」などの規定を設けることは可能だと考える。
  4. いわゆる「シェアハウス」であるが、室内を改造しないでシェアして居住するばあい(賃借人に貸す)も、住宅としての利用には違いないので、特段の規定を設けなければ、防げない(認めてもいいか)。改造については許可申請を提出し承認を求めることが必要だとの規定はあると思われるので、改造が必要なシェアハウスはそれによって規制する。
  5. 問題の「民泊」については、「住宅以外は不可」の用途規制があればできないのが常識であるが、政府が「住宅専用でも一定日数までの宿泊は可能」という勝手な緩和解釈を押し付けようとしているので、規約に禁止を規定するのがよい。
  6. その場合、国交省は、「専ら住居としての使用」に加えて、第2項として「区分所有者が、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない」という例文を示しているが、これでは示されている法律の条文を見なければ何のことか分からない不親切な規定であり、そのうえ「認定を受けて行う」の部分を一般の人が見れば、認定を受けずにヤミでおこなわれている「民泊」は除外されるような印象をもつので、適切でない。条文は、例えば「区分所有者は、対価を得て第三者を宿泊させる行為(いわゆる「民泊」など)をしてはならない」というような簡単なものがよいと考えられる。なお、この条文例では、いわゆる「ホームステイ」もできないことになるが、「ホームステイ」を認めたいのであれば、除外規定を付け加えればよい。管理組合によって、上記(1)のように「専ら住居」であってもまわりに大きな影響のない内職的な事業ならよいというところもあり、「ホームステイ」程度なら「住居専用」の範囲に入り、親戚や知人が来て泊るのとどう違うかという論もありうるので、管理組合の方針次第である。「民泊」は、通常の居住者(区分所有者あるいは賃借人)が居ない状態で専有部分を第三者に使用させるわけだから、管理ができないという点でまったく違う。

Ⅲ. その他の関連事項

  1. Q:Ⅱの各条項は規約で決めるべきか。
    A:規約で決めるのが適切である。専有部分の使用についての重要な基準であるから、区分所有法がうたっているように特別多数決で決まる規約で明確に規定するのが望ましい。
  2. Q:それでは、使用細則(細則)あるいは、総会決議で決めたのでは無効か。
    A:拘束力が弱まるということはあるが、無効とはいえない。たとえば、規約に「住居専用」の規定がある場合、その解釈として「民泊は住居専用の規定に反するからできない」と総会決議で確認(あるいは使用細則で明確化)するというような形で補強するのであれば、拘束性も十分あり、かりに裁判になっても対応できるものと考える。

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