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訪問相談・派遣専門家育成講座の第6回報告

第六回のテーマは、「管理会社との付き合い方」。久保講師の報告・問題提起の後、概ね以下のような議論がされました。

全般的に強く議論されたのは、管理会社の姿勢・質の低さということでした。なによりも、管理会社がマンション分譲会社の系列会社というところが圧倒的であり、管理会社が管理組合というよりも、親会社である分譲会社の方向を向いて仕事をしているということ。また、管理組合の側も管理会社との緊張関係を持った運営ができず、このことも管理会社の「消費者視点」の欠如を許しているという現状になっています。特に指摘されたのは、管理組合員のなかには、管理会社というよりは、その「親」会社である分譲会社のネームバリューに惑わされている傾向があるということでした。

こうしたなかで、最近は一部に独立系の管理会社も進出しており、その結果、管理費の「引き下げ」で管理を受注していこうという動きも出ています。しかし、管理の「質」を抜きにしての単なる金額での管理会社の選択は大きな問題も生みだすとの指摘もされました。

たとえば、多くの管理会社は最近では年間管理費で利益を生み出すというよりは、修繕工事や大規模修繕の受注で利益を確保しようという発想をもっているということです。

また、管理会社の一部には、そのマンションに自己の社員や関連会社の社員を組合員として住まわせ、管理組合が管理会社をチェックすることを牽制したり、管理会社を変更するような活動を抑えようとしているとの指摘もありました。

結論的には、管理会社を適切な会社としていくためには、管理組合自身が自らを「管理の主体」として如何に意識できるかであると言うことでした。そうした観点から、不適切な管理会社の事例をさらに集めるとともに、そのなかから管理組合にとって「相応しい」管理会社という基準についても検討していくべきとの意見が出されました。

このほか、議論になった点は以下の通りです。

1)管理委託契約書のなかでも、「事務委託管理費」の内訳がほとんど明確になっていないということがあるとの発言があり、これに対しては、一マンション100戸を標準として、一戸あたり2000円という検討で「事務管理委託費」は計算されるようであるとの見解も示されました。

2)「管理員業務」の内訳はどのようなものかという質問があり、これについてはマンションの規模などによっても違いがあるが、一般には窓口受付・建物照明設備・機器の点検ということであり、小さなマンションでは清掃も管理員が行うということになっていると言うことでした。

管理会社を変更するためには、十分に事前準備をしておく必要があるということ。

できれば、管理会社に「丸投げ」委託するのでなく、管理業務ごとに委託するという方式も考えるべきで、そのためには、管理組合が周辺のマンションなどとの情報交換で委託会社やその業務内訳などの情報を収集しておく必要があります。


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