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よくある質問

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マンション管理に関するご質問の内容を、項目別に分かれています。見たい項目をクリックすると質問へジャンプします。

マンション管理適正化推進法と管理会社変更
管理会社問題
管理会社変更問題
規約問題
 ├共用スペースの個人使用
 ├違反駐車
 ├回収した放置自転車の処分
 └ペット飼育禁止規定
議長への委任状
区分所有者の自己破産
建物メンテナンス
工事監理者
植栽管理

総会の議事
騒音問題
滞納管理費の支払い免除
 ├特定承継人に対する滞納管理費等の免除問題
 ├競売に掛けられている
 └管理会社倒産で管理事務所の滞納管理費はどこに請求できるか
滞納問題
大規模修繕工事
駐車場承継問題
法人化のメリット
不動産仲介業者による規約違反




【マンション管理適正化推進法と管理会社変更】

質問
管理会社変更を検討中です。先日の新聞に管理会社の登録制云々という記事がありましたが、その内容を簡単に説明してください。

答え
平成13年8月に公布されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「法」という。)によって、管理組合と管理事務(法第3条6号)の受託契約をむすぶ管理会社は、国へ登録をしていない場合管理業を営むことができなくなりました(取扱機関―(社)高層住宅管理業協会)。国の監督を受けることになった訳です。この法によって定められた主なものは次のものです。

(1)重要事項説明
  • ・管理会社は、新しく管理組合と管理受託契約をしようとするとき、管理業務主任者をして区分所有者全員に対して、その契約の重要事項説明が義務付けられた。
  • ・従前と同一内容の管理受託契約をするときは、あらかじめ、区分所有者全員に契約内容の書面を交付することが義務付けられた。

(2)財産の分別管理
  • ・管理会社は、管理組合財産と管理会社財産の分別管理が義務付けられた。
  • ・管理費/修繕積立金等は、必ず管理組合名義(理事長)の口座に保管すること。
  • ・管理会社は、管理組合の通帳と印鑑の同時保管が禁じられた。

(3)苦情の解決
  • ・国への登録管理会社への苦情は、(社)高層住宅管理業協会
     (TEL:03-3572-6391)
  • ・登録のない管理会社への苦情は、(財)マンション管理センター
     (TEL:03-3222-1516)
  • ・(社)高層住宅管理業協会の保証業務(受託管理費等の一ヶ月分保証)を行うことを認められた。(国への登録管理業者のみ対象)
(4)設計図書引渡し
宅地建物取引業者は、管理組合に対して、マンションの建物又は付属施設に関する設計図書の引き渡すことが義務付けられた。
従前は、宅地建物取引業法第31条1項(業務処理の原則)に定めらた信義則にもとづいていたため主旨徹底を欠いていた。

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【管理会社問題】

質問
築後10年のマンションの最上階に住んでいます。2年前から雨漏りがあり、管理会社に修繕を頼んでも何もしてくれないため、何回問い合わせても返事がありません。管理会社は理事会に出席もせず、毎月の管理費は徴収し、決算書を郵送で送ってくるだけです。住民のトラブルにも対処してもらえず、各自が自費で修理しており、管理会社によい印象を持っていません。マンションの施工会社は倒産してしまっています。
相談ですが、
  • ・管理会社とはこういうものなのですか。
  • ・自分たち入居者の手で管理会社を変えることができますか。
  • ・近所の工務店などに管理の依頼をできるのか。
  • ・管理に携わる者(管理会社)の資格および条件はありますか。

答え
・について…
管理会社は、管理組合から管理事務を受託して業務を行います。管理会社担当者の理事会出席については委託契約によります。一般には必要なときだけ出席させる例が多いようです。

・について…
管理会社を変えるのは自由です。多くの管理組合では契約期間を一年ごととし、委託契約を解除するときは3ヶ月前までに通告することにしているのが普通でしょう。契約不履行や不正行為があったときはいつでも解除できるし、実際に損害が発生したときは損害賠償請求もできます。

・について…
管理委託契約で、管理組合が管理会社以外の工務店に修理を頼むことまで禁じているとは思えませんので、問題がないのではないでしょうか。個人の住宅の修理を頼むのは自由です。

・について…
管理会社には、法定で定められた管理事務(管理費等の収納会計業務と維持管理の企画とその実施の調整)を行なう管理会社で国への登録義務がある管理会社と、収納会計業務を受託しない管理会社で登録する必要のない会社があります。 登録管理会社は、(社)高層管理業協会の保証(倒産時管理費等一ヶ月分の保証)契約をすることで、委託管理組合との安定的関係がえられます。


【管理会社変更問題】

質問
平成3年ぐらいにA不動産が建設し、その子会社であるC社が販売したマンションです。バブルの崩壊とともにCコーポレーションが、つづいてA不動産会社はなくなってしまいました。発売当初はなかなかマンションが売れずに、33戸中数戸のみ販売できたという状態でしたので、とりあえずA不動産の社長を理事長にして管理組合をスタートしました。4、5年前に、A不動産が倒産した後をその系列のB不動産が引き継ぎました。そのころはほとんどの部屋が埋まり、区分所有者で管理組合の運営がスタートしました。ところが、B不動産は委託管理業務の内容を明らかにしないし、管理費未納者への督促もしてくれないという有り様でした。昨年のことですが、エレベーターワイヤーの取替えようとしたところエレベーター管理の会社から「管理会社の信用に疑いがあるので、理事会のほうで保証書を書いてもらいたい。」との申し出がありました。そして、今年の総会で管理会社変更事項が審議され、全会一致で可決されました。その後変更手続きを進めようとしているとB不動産の担当者から「現在の管理組合は認めた覚えがない。通帳の名義は、○○名義(倒産したA不動産社長)になっている。お前たちには通帳も印鑑も渡さない。変更に必要な書類を取れるものなら取ってみろ。」といってきました。私たちはどうしたらいいのでしょうか。何度も交渉してみたのですが、毎回相手のいうことが違い話がかみあいません。
打開策としてみんなで話し合っていることは
(1)弁護士に頼んで争うにしても私たちに勝算があるかどうか分からない。
(2)今までの通帳は無かったことにして自分たちで新たに通帳を作り、B不動産とは円を切る。戸当り20万円の損失となるが、果たしてみんなの了解がえられるか。
(3)泣き寝入りになるが、現在のB不動産との関係を継続する。などです。もっとよい方法があればアドバイスをください。

答え
あなたのマンションの委託管理業務をA不動産からB不動産へどのように引き継がれたのか分かりませんが、ともかくB不動産とは手を切るべきです。管理委託契約は1年契約になっているのであれば、契約の規定に則って、契約更新をしない旨を文書で通告することです。面倒になることが予想されるのであれば、弁護士を頼むことです。若干の弁護士費用の支出は、管理組合運営を正常化するための臨時支出として、理事会決議で支出ができるものと思います。

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【規約問題】

質問
 ■共用スペースの個人使用

マンション玄関(共用スペース)に、以前(約2年前)から自転車を止めていたのですが、先週、組合と管理会社の判断で、私の所有自転車2台を粗大ゴミとして処分されてしまいました。マンションの玄関には以前から約10台ほど自転車が止まっており、そのうち私の所有自転車2台のみが処分されてしまいました。ほこりがかぶっており放置自転車と判断し、処分した、との回答がありました。 また、管理会社と話をしたとき、弁償してほしい旨を伝えたところ、理事長と相談するとの回答があり、数時間後、「組合及び管理会社は、共用スペースに放置自転車があり、それを処分しただけなので一切責任はありません。不服があるのであれば、裁判にでもして下さい。」との回答でした。 このようなケースで弁償していただくための方法があれば教えてください。

答え
管理規約や共同生活のルールに反して、共用スペースに長期にわたり勝手に自転車を止めていた行為は、責められてもやむを得ないことです。しかし、管理組合が放置自転車の所有者・居住者に何の警告や処分の予告もなく処分してしまったことは、法律上の瑕疵があるようにも思えます。管理組合の処分がどうしても納得がいかないのであれば、理事長のいう通り裁判に訴えるのもよいでしょうが、結局は、裁判官から和解を勧告されるのではないかと思います。その辺を勘案してみて下さい。

質問
 ■違反駐車

違法駐車状況 マンションの駐車区画以外に、毎日のように違法駐車している車両がある。居住者のもので、敷地外に駐車場を借りているが、遠いなどの理由で敷地内に違法駐車しているらしい。管理組合としては敷地内の駐車区画以外の駐車は禁止している。ただし、引越し、内装工事、荷物の出し入れなどの一時的な駐停車は許容している。)マンション敷地内の有料駐車場の背景 全80世帯に対して49区画の機械式駐車場がある。ただし現在数区画分が空き状態になっている。(月額11千円〜16千円) なお、来客者用の駐車区画は特段設けていないので、管理組合としては各戸に「駐車カード」を配布し、敷地内に2〜3台程度停められるスペースを指定し、来訪者の駐車を許可している(駐車カードの掲示条件)。ただし、居住者本人が駐車カードを使用することは禁止している。相談内容 上述の違法駐車車両に対して、敷地内の有料駐車場の契約を行い、正規の区画に停めるように、再三違法駐車行為の禁止を求めているが、効果なし。民事、刑事その他の有効な手段を教えて下さい。

答え
マンション敷地内に駐車している自動車に何らかの犯罪性が感じられなければ警察は動かないでしょう。多くのマンションで行なっている違反駐車対策としては、
・バリケードブロックや柵などを設置する
・車輪止めを取り付ける
・役員が夜回りする
・全住民が毎日交代で取り締まる
などの事例がありますが、このうちもっとも効果的なのは、・の方法です。そのほかは、費用がかかる、誰が取り付けるか、役員への傷害事件があった、継続性がない 強制力に欠けるなどの理由で効果がいまいちのようです。その点Cは、違反駐車している人の家族にも参加してもらうのですから、半年後には違反者がほとんどなくなったとのことです。

質問
 ■回収した放置自転車の処分

持ち主不明の自転車が数台あります。2〜3週間管理会社に保管してもらい、回覧をまわして所有者が見つかれば返却しますが、残りの分については希望者を募り売却若しくは廃棄処分を考えております。法律上何か問題がありますか。(特に、売却の場合、所有権の問題や保管期間等)

答え
放置自転車の処分や保管は警察の所管ですが、警察の立会いで、管理組合が共有敷地内の放置自転車を回収したことをマンション内で一ヶ月間公示し、善管注意義務をもって保管した上で処分することは問題がない、とした警察判断の事例があります。ただし、まだ使えるとして団地内の人に500円で売却したところ、持ち主だった人がその自転車を見つけて騒ぎになった例があります。法律問題まで発展しなかったのは幸いでしたが、慎重に取り扱うことが肝心かもしれません。

質問
 ■ペット飼育禁止規定

 マンションの使用細則で禁止事項「他の区分所有者に迷惑又は臭気及び危害を加えるおそれのある動物を飼育すること。」と記載されている場合、仲介不動産会社がそのマンションを「犬・猫禁止ではない」として紹介するのは、間違っているのかどうかを教えて下さい。
 また、法律や管理規約に「小動物」の定義がないため、「小動物には犬・猫が含まれる」と解釈する人がいた場合、管理組合は、それを細則違反者とみなせるのでしょうか。
仲介不動産業者は、住宅購入者に仲介するマンションの規約や使用規則を正確に伝える義務があります。管理組合は、仲介不動産業者の誤った重要事項説明に何の責任ももちません。

答え
 他人に迷惑又は臭気及び危害を加える恐れのある動物に、犬・猫が含まれるかどうかです。「迷惑、臭気、危害を加える恐れのある動物」と言う表現では、人によって感じ方が異なり、禁止かどうかは明らかでなく、どちらにでも解釈できます。また、犬・猫が含まれるかどうかも同様で、どちらにでも解釈できます。
飼育が許される場合でも、飼育条件がありますので当該管理組合に確認すべきです。
 今後、規約改正をして飼育を容認する場合は、飼育できるペットの種類を犬・猫。兎等と規約に明記すること及び大きさ・飼育数も規約か細則で明記することが望ましい。

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【議長への委任状】

質問
 ■総会の議長への委任状と議案の変更

(1)受任者であり議案の提案者(理事長)でもある議長が反対の決議をなす場合も、委任状(白紙)は有効となるかという点。 白紙委任状の取り扱いについては「委任事項」が必ずしも「白紙」とはいえず、議長が「賛成の議決権行使が予測でき」との文言が判例などで見られ、議長に対する委任は限定的に解釈されるものと思えますが、一方で、白紙委任状は議決権行使書ではない(総会の出欠の扱いに相違がありますが)ことから見て、反対の議決権行使も可能なようにも思えますがいかがでしょうか。

(2)議案の文言が総会の中で当日変更になった場合に、議長は委任状に基づく議決権を行使しうるのかいう点です。 通知されていない議決事項について議決することはできないこと、ただし、招集通知の議題以外の事項についても旨の規約を設定することは知っていますが、後者の規定が規約にない場合、一字一句変更が許されないと解されるべきでしょうか。

答え
(1)について…
議長は、可否同数の場合のみ裁量権があります(議決権行使ができます)。ご相談の場合理事長が総会議案の提案者であり議長ですから、反対の議決権行使はありえないのではないでしょうか。もし反対の議決権行使をするようであれば、提案そのものの有効性が問題になるでしょう。

(2)について…
議案の提案に重大な変更を与えない単なる誤植や数値の訂正は認められると思います。

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【区分所有者の自己破産】

質問
 ■長期滞納者の自己破産

過去2年間分の管理費及び修繕積立金約60万円を滞納している区分所有者が自己破産の申請をしたそうです。破産したら債務が免除されると聞きましたが本当でしょうか。管理費等は誰にも請求できなくなるのでしょうか。

答え
最近は、大変きびしい不況のため、自己破産する人が増えてきています。しかし破産しただけでは債務が免除されるわけではありません。免責の申し立てをして裁判所から免責の許可をもらう必要があります。また、免責の効果は、債務が消滅するのでなく、強制的な手段で請求ができなくなるとされています。自己破産者が免責の許可を受けてしまえば、その人に対して裁判を起こしたり、差し押さえなどができませんから、事実上その回収は不可能になります。 ところで、この住宅が競売で落札された場合、滞納管理費等を落札者に請求できるかという問題ですが、これに対しては、二つの考え方があります。一つは、当然に自己破産者の債務が免責されているのですから、当然に新所有者も免責されるという考え方。もうひとつは、管理費等は住宅に付属するものだから、たとえ前所有者が破産して免責の許可を受けたとしても、住宅の新所有者は滞納管理費等の債務を引き継ぐという考え方です。 こうした二つの考え方があっても、管理組合に立てば、後者のか考え方でよいと答えておきます。

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【建物メンテナンス】

質問
 ■塗装面の汚れ

開放廊下及び空き段手すりの壁に、上階からの雨や定期清掃時の水?とともに流れる塵芥による黒い筋のような汚れが目立ちます。手すりの壁は吹き付けタイル仕上げで日常の清掃や定期清掃では対応できないので、大規模修繕時の項目に入れては、とのことでした。しかしこのまま汚れを長期に放置しておけば、ますます汚れが目立つようになるため、何とか「定期清掃に手すり壁の清掃」を追加できないものかと考えております。壁の仕上げを傷めない清掃が技術的に可能かを教えてください。

答え
雨水がかかる塗装面の筋状の汚れは、自動車の排気ガス(二酸化炭酸ガス)が主な成因といわれています。何回も拭き取ることで塗膜が薄くなり、塗装面の劣化を早めることになります。どうしても気になるというのであれば、非汚染塗料という塗料がありますので上塗りしてみてはいかがですか。

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【工事監理者】

質問
 ■工事監理者の紹介依頼

私は、築12年、46戸5階建てマンションの修繕委員会の委員をしています。現在第一回目の大規模修繕工事を予定しています。工事仕様書は管理会社につくってもらったものを使用することにしていますが、工事監理は建築専門家をたのむことにしました。貴協議会でご紹介していただけませんでしょうか。

答え
築12年目ということですから外壁修繕工事ということでしょう。管理会社に工事仕様書をつくってもらったのなら、工事監理も管理会社に委託したほうがよいのではないでしょうか。 本来、工事仕様を作成した人が工事監理を行ったほうがよいと思います。その理由は、仕様書を作成した人は、工事仕様書を熟知していますから、作業をしっかり監理できます他人が作った仕様書にもとづいて工事監理をすることは、建築技術者なら必ずしも不可能ということはないでしょうが、工事仕様書に忠実かつ適切に工事監理を行うことは非常に困難でしょう。結果として、工事監理があまくなることだって十分ありえます。設計と工事監理を同じ建築専門家に委託することをお勧めします。

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【植栽管理】

質問
 ■樹木の日照障害問題

入居以来10数年が経ち、団地内の樹木が大きくなり、日照障害問題が起きてきています。当団地内には、ケヤキ、メタセコイヤ、ソメイヨシノ桜などの高木がかなりあります。駅前ながら緑が多く、私どもとしてもこの緑を大切にしていきたいとは思っています。しかし、樹木の成長によって私が住んでいる一階が日陰になってしまい、生活に支障が出てきましたので管理組合に剪定をお願いしました。けれども上の階から目隠し、照り返し、景観などの観点から、強硬な反対意見が出て意見がまとまらず、なかなか剪定を行うことができません。管理組合や管理会社から日照権で木の伐採や剪定は主張できない、1階は日陰になるリスクがあり、購入時から覚悟が必要でしかたがないというようなことを聞かされています。到底納得できないか考え方なのですがいかがでしょうか。

答え
団地をつくるとき、敷地の景観をよく見せようと多くの樹木や芝生を植えつけます。最初は小さい樹木などであったものが、年数が経つにつれて成長し、健康な生活のために必要な日照時間を遮ったり、樹木によっては、いろんな害虫にたかられて、人への影響がないように、薬剤散布しなければならない羽目になったりします。 生活の近くに植えられた植栽物は、自然環境と違って、人々の生活に差し障りがないよう適切に管理する必要があります。このことは、その環境にいる人々全員が理解しておかなければならないことです。 管理組合は、樹木などの植栽物そのものの管理も大切ですが、住民の生活のためによい環境を維持することの方がより重要だと考えるべきです。今回の相談の場合、上階の人たちは自己本位で勝手な考え方です。生活上への影響を少なくするための剪定や枝下ろしなどは、通常の維持管理として管理責任を負っている理事会の決議でできるものです。

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【総会の議事】

質問
 ■総会決議に関すること

「総会は予め通知された事項のみ決議できる」となっておりますが、その具体的な範囲がよく分かりません。 前回の総会で揉めたのは、今期に修繕工事を行う予定なのですが、その予算が今期予算に計上されておらず、修繕委員長は「管理会社や理事会も修繕工事を行うことを知っていながら、何故予算計上しないのだ? これでは予算承認できないから、この場で予算を訂正して決議を行ってほしい。」との意見を出されました。 それに対し私は「予め通知された事項しか決議できないことになっており、予算の訂正はこの場ではできないのではないか。この予算に関しては決議できないと思う。」との考えを述べましたが、自分でも釈然としておりません。結果的には修繕費が計上されていない予算を可決し、臨時総会で予算修正を行うことにしましたが、その後も修繕委員会でこの件は議論しています。 総会は、組合員が出席し議案いついての議論を行い、その結果、議案内容よりも良い意見が出され、それが賛成多数であれば、最初の議案内容でなくとも、その議案を審議したことになり、総会決議としては問題ないようにと考えますが、いかがでしょうか。

答え
このご相談の件については、区分所有法第35条(集会の通知)第1項及び第5項、同法第37条(決議事項の制限)が該当します。第35条第1項は、総会の会日前の召集通知を義務付け、第37条第1項では、予め通知した事項についてのみ決議することができるとしています。これらの条項の趣旨は、文書形式による議決権の行使者や委任状提出者への配慮によるものと考えられます。ただし第2項は、特別決議事項(過半数決議以外の決議事項――共用部分の変更、規約の変更・廃止、2分の1を超える滅失の復旧、建替えなどの決議)を除いて、規約で別段の定めをすることができるとしています。例えば、修正動議を可能とすることを定めることができます。ところで、ご相談のように新たな事項で、しかも予算計上を伴う事項については、単なる修正動議で済ますことができるか問題がありそうです。予算作成上の単純なミスとはいえないように思います。議論の結果、前の議案の内容よりも良くなれば問題がないのではないかとのご意見ですが、ご相談の件は、内容の問題でなく手続きの問題と考えるべきでしょう。

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【騒音問題】

質問
 ■上階からの騒音

上階からの騒音についてお聞きします。私は12階建ての9階に住んでいます。問題は10階の住人で、毎日、朝から夜遅くまで天井が響くほどの騒音(床を駆け回る音)と窓・ふすまなどの閉める音が響くのです。床はフローリングです。2回にわたって管理会社を通じて苦情を申し入れましたが、2度目からは嫌がらせのようにひどくなりました。同対処するのがよいでしょうか。

答え
走り回るのが幼児でしたら、小学校高学年ぐらいになると納まると思います。そうでないなく大人による音なら異常かもしれません。日常、窓やふすまの開け閉め音が大きく響くというのは、建物構造に原因があることも考えられます。一度、居住者全員に協力を求めて「家族構成と居室内の音に関する調査」を行ってみてはどうでしょう。調査の結果、他の部屋でも同じような音に悩まされている例があるのなら、建物構造上に原因があることが推測できます。この調査によって、自分の部屋でなにげなく出している音がどのように他の家に伝わっているかが分かり、注意して日常生活を営むようになるのではないでしょうか。

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【滞納管理費の支払い免除】

質問
 ■特定承継人に対する滞納管理費等の免除問題

管理費等の長期滞納者が行方不明になり、その人の住宅は競売に掛けられました。本来ならその特定承継人に滞納分を請求するのが当たり前なのですが、前の理事会が「免除」してしまったようなのです。前の理事の人に理由を聞いても、文書をしらべても分かりませんでした。

(1)管理規約に「免除」に関する規定はありませんが、理事会が特定承継人に対して滞納分を「免除」した行為は、合法的でしょうか。

(2)合法的でない場合、今から特定承継人に請求できるでしょうか。

(3)「免除」そのものが法的に有効である場合、言い換えると、特定承継人に支払い義務が無いと認めた場合、理事会で「免除」を決めたことは、賛成した理事に管理組合に損害を与えたとして賠償責任を求めることができるでしょうか。

答え
あなたのマンションの管理規約では、理事会議事録の作成を定めていないのでしょうか。定めがないというのはちょっと考えられません。前の役員が口をつぐんでいるのであれば、むしりその理由をきちんと調べる必要があります。

(1)法は、区分所有者の滞納管理費等の債務について、特定承継人(売買または競落による取得者)や包括承継人(相続者)に承継を強制し、さらに先取特権まで認めているのですから、免除することが合法であるはずがありません。

(2)前の理事会の決議があったにしても、間違いだったことを伝えて、特定承継人に請求できます。

(3)それでもなお理事会の「免除」を盾にして特定承継人が納入しない場合、免除を認めた理事は、管理組合に対して損害を与えたのですから、連帯して弁償する必要があるものと思います。

質問
 ■競売に掛けられている

現在、2年間で50万円程度滞納している人がいます。事業経営に失敗して管理費を払えない状況です。管理会社から督促を続けていますが、状況の進捗がありません。この住宅は競売に掛けられている模様で、管理組合として、この先、どのように対応していけばよいか悩んでいます。払える状況にありながら払われないのであれば、内容証明郵便発想などの処置をすればよいと思われますが、払えない状況でも内容証明や法的手段の処置をしなければならないのでしょうか。内容証明書発送や法的手段をとらないでいると、どのような不都合が生じるのか教えてください。

答え
事業に失敗したため管理費が払えないのはやむを得ない。厳しい法的手段をとるのはしのびないとう心境でのご相談かと思います。待って解決できる見通しがあるのなら、あえて内容証明書発送や法的手段をとるまでもないということに私も同感です。しかし、本人にも解決できる見通しが立たないのに、滞納額がどんどん増えて、ますます納めづらくなることも事実でしょう。早めに法的手段を講じるのは、結局は、本人のためでもあるという考え方もできるのではないでしょうか。ご存知のように、管理費や修繕積立金を納めるのは、組合員の義務です。滞納する人が多くなると、管理組合が資金不足に陥って、適切な管理を行うことが困難になることにもつながる恐れがあります。

質問
 ■管理会社倒産で管理事務所の滞納管理費はどこに請求できるか

マンションを建設した建設会社の子会社が、1階部分に事務所をかまえ管理業務を行っていましたが、親会社と子会社の両方とも倒産し、現在債権者らしい人たちが住んでいます。以前、その人に管理費を請求したところ「支払い義務はない」と支払いを拒否されました。正規の所有権が誰にあるのか分からない状態です。管理規約では所有者、使用者のどちらが管理費を支払ってもよいとうたっています。しかし、普通に支払いを求めても支払いに応じてくれそうもありませんので、何らかの手立てを講じたいと思っております。 管理費未払いに対する強制力は裁判によるしかないのでしょうか。管理費の未払いを理由に、電気、水道を止めてもらうことはできるのでしょうか。

答え
最初にすることは、法務局で登記簿を閲覧して誰が所有者かを調べることです。管理事務所の所有名義が管理会社になっていても、管理事務所が管理目的以外使用できない構造と考えられる場合、共用部分であるとして区分所有権が認められない場合があります。債権者らしい人というのは、もしかすると暴力団の「占有屋」かもしれません。疑わしいようでしたら弁護士に頼んで裁判所に訴えることです。 管理費等の納入義務は、区分所有者にあります。管理会社が倒産して裁判所が財産管理人を派遣している場合は、財産管理人に請求することになります。財産管理人もいないような倒産(夜逃げ型)の場合は、包括承継人が現れるのを待って請求するしか方法はないようです。

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【滞納問題】

質問
 ■法的手段に躊躇

当マンションにおいて管理費等を長期に滞納している人が2軒あります。どちらもこの2年間一回も支払いがなく、総額はそれぞれ50万円以上になっています。この間、管理会社および理事長名で配達証明付きの内容証明書で督促状を送っていますが、一向に支払ってくれません。 一軒の人は、すでに自己破産を申告しているようで、マンションに住んでいません。ただし、3月に催告書を送付したところ受取の証書が郵便局から届きましたので、たまに郵便物を受け取りはしているようです。 もう一軒は、マンションに住んでいるのですが、郵便による催告書も受け取らず拒否しています。この人は障害者と中学一年になる女の子がいます。 このような状況でそのままにしておくとずるずると未収金が増加するだけなので、管理組合としては法的な手段をとることで役員の意見はまとまっています。5月に定期総会があるため、この2軒に対して法的手段をとることで資料作成を進めているのですが、この場合どうしても名前の公表が必要だと管理会社から聞き、名前を公表してよいものか悩んでいます。理事会ではこの際やむを得ないということで承認されているのですが、理事長である私が悩んでいるため、最終的には「理事長判断で」ということになっています。 私としては特に子供のいる人の場合、子供間でのいじめ等の問題が起こるのではないかと心配して踏ん切りがつきません。 もう一度本人にコンタクトして話し合いができればと考えているのですが、滞納者の名前の公表についてアドバイスいただければ幸いです。

答え
管理費等支払請求の裁判を提起する場合に総会で決議する必要はありません。管理費の徴収は管理組合の通常の業務ですから、通常の業務執行の手続き(理事会の決議)をとればよいわけです。裁判中に理事長の交代があったら、交代があったことと新理事長の権限を証明する総会又は理事会の議事録を裁判所に提出する必要があります。内容郵便で請求するときも、管理組合の名前で理事長が管理組合を代表して請求することも問題がありません。

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【大規模修繕工事】

質問
 ■大規模修繕工事の取り組み

築8年目の100戸未満のマンションの理事をしています。中小規模の補修(ベランダのモルタル部、鉄部塗装、機械式駐車場の改修など)を実施する時期にきております。しかし管理組合には、これら修繕積立金の取り崩しが必要な工事の取り扱いに関する明確な規定がないため、工事発注に関する細則を作成中です。次の3点についてご質問いたします。

(1)組合員を委員とする修繕委員会を理事会の諮問委員会として必要に応じて設けることにしていますが、任期をその計画が終了するまでとする計画です。募集してもなかなか委員になる人が出ないのでは、絵に書いた餅となるのではと憂慮しています。成功した事例があればご教示ください。

(2)小規模の工事については、現場責任者の常駐の省略を規定する予定です。その基準を200万円以下の工事としていますが、法律上何らかの基準があるのでしょうか。今回は200百万円以下の工事であれば、足場を組むような工事ではないと判断しております。

(3) 一級建築士など専門家に工事の管理を委託しなければならない基準は、どのような条件のときでしょうか。

答え
(1)について…
修繕委員会を理事会の諮問機関とするのであれば、委員の任期は、原則として、そのときの理事の任期に準じることにしたほうがよいでしょう。例えば、理事の任期が1年ごとに交代するのであれば、委員の任期を一旦終了することにして、新理事会で改めて修繕委員会設置の手続きを経て委員を委嘱することにします。面倒でもこうすることで、修繕委員会が理事会の下部機関であることが明確になり、多くの管理組合でしばしば起こるような委員会(専門家集団)の独走を防ぐことができます。次に、委員を募集しても応募者がいなかったらどうするかですが、その場合は、理事会が直接取り組むとか、理事会の中に特別委員会を設置する方法が考えられます。

(2)について…
修繕積立金は、管理規約に、積立ての義務に関することと、その使用目的が明確に規定されているものと思います。(旧建設省の「標準管理規約」を参照してください。) 日常発生する小修理の費用は、管理費会計で一定の予算(マンションの規模による。)を組んでおいて対応します。

(3)について…
建築士法・二号及び・は、新築に関して一級建築士になければできない設計又は工事監理を規定していますので、これにならってみてはどうでしょうか。

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【駐車場承継問題】

質問
 ■駐車場明け渡しを拒否

私どものマンションでは、総戸数47戸のうち14台の駐車場があり、区分所有者の順番制利用していました。ところがYさんという人が近所に家を建てて引っ越していき、Sさんという妹さん家族が引っ越してきました。理事会では、Yさんから第三者使用に関する届の提出を受け駐車場の明け渡しを求めましたところ、「引っ越していない、駐車場も明け渡さない」との返事でした。今は妹さん家族の車が入っています。理事会は住民票を閲覧したところYさんは10月に転出、12月にSさんが転入。明け渡しを求めた1月6日のあとの1月12日に又Yさんから転入届が出されていました。実際にはYさんは住んでいません。Yさんは車検証の提出もせず、話の通じる人ではないようですので理事会でも住民票があるので何もできずにそのままにしていますが、よい解決方法があるでしょうか。

答え
規約で、現に居住している区分所有者のみ駐車場契約ができると規定しているのであれば、Yさんは、住民票によってマンション外に転出した事実があきらかであり、その時点で駐車場利用契約ができる資格を失っていることになります。駐車場利用継続を目論んで再転入届をだしたにしても、再度契約をするには順番を待たなければならないのではないでしょうか。

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【法人化のメリット】

質問
 ■法人化のメリットとデメリットはなんですか

私に住むマンションでは、管理組合の法人化に向けて話が進んでいます。法人化に伴う利点と短所について簡単に教えてくれませんか。

答え
法人化のメリットといえるものは、
・管理事業などを発注するとき、管理組合が法人格を持っていることで取引相手の業者に安心感を持ってもらえる。
・管理組合印を登録できることで、印鑑や通帳を紛失したとき、届印の再登録や通帳の再発行手続きが容易になる。
・役員に管理組合法人の役員としての自覚が高まり、円滑かつ積極的な管理運営に資する。
この・の点が最も大きなメリットといえるかもしれません。 デメリットは、代表理事が交代するたびに法務局に変更手続きをしなければならないことです。役員変更届に一定の印紙代が必要になります。

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【不動産仲介業者による規約違反】

質問
私どものマンションは、規約に「専有部分は住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」の条項がありますが、ある居住者から「近頃転入してきた住宅で事務所にしている住宅がある。規約に違反していると思われるので総会で審議してほしい。」との要請を受けました。調べたところ、不動産業者の仲介で、売買当事者が契約で事務所に使うことを合意して購入したというのです。そこで仮に、総会で違反している区分所有者に何らかの処罰を与えることが可決された場合、法的効力があるのでしょうか。

答え
住宅の売買当事者又は仲介業者との間で、規約を無視してなされた売買契約には管理組合は一切拘束をうけません。規約が住宅を事務所等と併用して使用することを禁じているのであれば、現行の規約のままでは、総会決議だけで違反行為を認めてしまうわけにはいきません。先ず、管理組合は、規約にもとづいて住宅購入者に対して規約を守るべきことを勧告又は警告をします。もし、これに従わない場合とき、管理組合としては法的手段をとらざるを得ません。法的手段としては、総会の決議をもって、地方裁判所に共同の利益に反する行為の停止等の請求(区分所有法第57条)を訴えます。違反行為が共同生活に著しく支障を与えていると判断される場合は、同法第59条にもとづいて住宅の競売の請求を申し立てる以外にないでしょう。とにかく管理規約は法に優先して適用されることも知っておいてください。問題は規約違反行為ですから、直ちに総会審議だけで解決してよいというものではありません。規約に照らして厳正に対処することが肝心です。

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